耒三工委发〔2021〕53号

耒阳市三架街道办事处

关于规范农村宅基地审批管理的实施细则

第一章 总则

第一条 为加强全处农村宅基地建房审批管理，维护村民的基本居住权益，引导农村村民住宅合理有序建设、节约集约利用土地，促进农民集中居住，推进乡村振兴战略实施，根据《农业农村部门部自然资源部门部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发（2019）6号）、《湖南省农业农村部门厅湖南省自然资源部门厅转发农业农村部门自然资源部门部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（湘农联〔2020）8号）、《衡阳市农业农村部门局衡阳市自然资源部门和规划局关于进一步规范农村宅基地审批管理的实施细则》（衡农联（2020）10号）《耒阳市关于进一步规范农村宅基地审批管理的实施细则》（耒政发）〔2020〕16号、《耒阳市经济开发区村民建房管理暂行办法》耒经开管通〔2019〕4号等文件精神，结合我处实际情况,制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于全处行政区域内的集体土地上农村村民宅基地审批和新建、改（扩）建、翻建农村房屋的建房审批活动及其监督管理。

本细则所称农村宅基地建房，是指农村集体经济组织成员使用本集体经济组织所有的集体土地建自用住宅的行为。

第三条 农村宅基地建房管理应当遵循以下原则：

（一） 符合规划原则：农村宅基地建房必须符合国土空间规划、村庄规划以及用途管制，坚持先规划后建设，切实发挥规划的控制和引导作用。

（二） 节约集约原则：农村村民住房建设应尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，控制新增建设用地规模，不得突破县域城乡建设用地规模指标，村庄建设用地指标不得突破村庄规划确定规模。

（三） 严格审批原则：严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、按图施工、先批后建、持证动工等未经批准不得擅自动工建设。

（四）分级管理原则：严格按照“村民申请、村委初审、街道联审、县级备案”的分级管理模式进行管理。

第二章 审批管理

第四条 街道办事处是农村宅基地建房管理的实施主体，明确专门的机构和人员并上报至市农业农村部门局（农经服务中心）备案，负责辖区内农村宅基地建房的管理和监督工作。

第五条 村民委员会应当按照有关法律法规和本细则的规定做好农村宅基地建房的管理和服务工作，建立村级代办制度，村级代办员负责规范填写相关材料，依法办理相关手续，指导和帮助村民依法实施建设活动。发现违法行为，应当及时劝阻，并及时向街道办事处和有关职能部门报告。

第六条 街道办事处应当在市相关职能部门的指导下组织编制村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。街道办事处编制的村庄规划由市人民政府审批，依法审批的村庄规划应及时上报省、衡阳市自然资源部门部门备案更新数据库。

第七条 符合下列条件之一的村民，可以申请建房：

1、具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2、无住房或者现有住房面积低于当地政策标准的；

3、现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

4、原有住房因灾毁需要重建的；

5、因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的;

6、法律、法规、规章规定的其他情形。

第八条 村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

1、不是本集体经济组织成员的；

2、 不符合国土空间规划、村庄规划的；

3、 不符合“一户一宅"规定的；

4、 原有住房岀卖、出租、赠与他人或者改作生产经营等其他用途的；

5、 所申请的宅基地存在权属争议的；

6、 原有住房被征收已进行补偿安置的；

7、 法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第三章 审批要求和程序

第九条 严格控制农村宅基地面积标准，宅基地包括正房和附属用房全部所占土地。每户占地面积，使用耕地不得超过130平方米，使用荒山、荒地不得超过210平方米，使用其他土地不得超过180平方米。使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。农村村民在原有宅基地上改建或重建住宅，其原有宅基地面积超过本实施细则规定标准的，用地面积可按本实施细则规定标准适当放宽，但最高不得超过百分之十五。

农村宅基地建房建筑面积标准由我处在编制县域村庄分类和布局规划时根据当地实际情况制定。应合理确定农村住房的基底面积、建筑面积、建筑风貌等管控要求，严格控制建筑层数和建筑高度等建设要求。农村宅基地布局和建设要求由各地在编制村庄规划或村民建房点布点规划中确定，规划主要内容应纳入村规民约。

第十条 严格一户一宅审查，农村居民一户只能拥有一处宅基地。农村居民符合立户条件且无宅基地的或现有宅基地不能满足生产生活需要需拆除重建的，可以申请一处宅基地。在“户”的认定上，一是独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；二是有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，并经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女建房。三是夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。四是与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。五是丧偶未再婚的（应提供婚姻登记机关出具的证明）可以认定为一户。

第十一条 新建房屋选址必须符合土地利用总体规划、城乡规划或国土空间规划。在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，高速公路连接线不少于20米，在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在主要河流边建房的，其房屋边缘位置与河边垂直间距不少于50米。新建房屋选址要避开地质灾害、洪涝灾害、地下踩空等危险区域，严格控制切坡建房；要按照高压线、危爆等安全要求留足安全间距。禁止在河道水库管理范围建房。

第十二条 农村宅基地建房应依照村庄规划批位置、依照政策法规批规模、依照村规民约批方案。按以下程序办理：

（一）村民建房申请

符合申请条件的村民，以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和规划许可书面申请，提供下列材料：

1、建房申请报告

2、建房申请书;

3、建房审批表；

4、农村宅基地使用承诺书；

5、申请人身份证和户口簿；

6、住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图。如建房申请人不具备填写申请资料的基本能力，由村级代办员负责代办相关事项。拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书；原地改（扩）建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和房屋所有权证明。

（二）村级初审

村民委员会收到村民书面申请建房材料后，应当及时召开村民会议或者村民代表会议进行讨论和审查，将结果在村内主要公共活动场所进行公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议或异议不成立的，村民委员会出具书面意见统一上报街道办事处，村级在初审过程中要严格把关，确保提供的材料真实无误，遵循“谁签字，谁负责”的问责机制。

（三）街道联审

农村宅基地建房由街道办事处统一受理、街道自然资源部门和农业农村部门等部门联审联办。街道办事处应当自收到村民委员会上报的村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，组织街道自然资源部门和农业农村部门等部门审查人员进行现场踏勘、资料审核。

街道农业农村办公室负责审查申请人是否符合申请条件、（审查时须对申请人的家庭人口，现有住房的宅基地面积，建筑面积、建筑层数，是否符合“一户一宅”条件作出明确说明），宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并提出明确的审批建议。

街道自然资源所负责审核拟用地的土地类别，查看拟用地图版，审查是否符合城乡规划要求，拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，并提出明确的审批建议。

街道自然资源办公室负责审查用地建房是否符合国土空间规划，村庄规划用途管制要求，并对公路两侧，河流两岸以及水库等水域周边和水利设施（包括供水设施）保护范围，文化保护范围，校园周边、电力设施等公共设施保护，控建范围的建房，负责组织公路、水利、文物、教育等相涉部门进行联合审核，并综合各有关部门意见提出明确的审批建议。

街道相关部门提出明确审核建议后，再呈报至街道办事处审核批准。各部门在审核过程中，对照本部门的审核权限，必须确保意见明确，严格把关，遵循“谁签字，谁负责”的问责机制。

街道“两违整治办”要对农村农民建房违法行为进行依法查处，坚决杜绝“未批先建”、“批甲建乙”、“少批多建”、“不批乱建”、“建新不拆旧”等违法现象。

宅基地审批和规划许可手续应同时申请、同步审批、同时核发。涉及农用地转用的，依法办理农用地转用审批手续才能核发宅基地审批和规划许可手续。乡村建设规划许可证由市自然资源主管部门授权委托由街道办事处一并发放。

（四） 定位放线

街道办事处应当在建房申请人办理完毕宅基地和规划许可审批手续后5个工作日内，会同村民委员会工作人员到现场进行免费定位放线。定位放线后，建房申请人方可开工建设。

（五） 竣工验收

房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知村民委员会，并提出用地和规划核实申请。村民委员会汇总上报街道办事处，街道办事处在收到核实申请后5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，出具核实意见书。

（六） 确权发证

核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，由村民委员会统一上报街道办事处并存档，并按照不动产登记规定要求申请办理权属登记。

第四章 建设监管

第十三条、用地建房全过程进行监督管理，全面落实“三到场"要求。一是收到宅基地和规划许可申请后，街道办事处要及时组织街道自然资源部门、农业农村部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划要求等。二是经批准用地建房的村民，应当在开工前向街道办事处申请定位放线，划定宅基地用地范围和建房位置。三是村民建房完工后，街道办事处组织相关部门进行核实验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并岀具核实验收意见书。

街道办事处要依法组织开展农村宅基地管理动态巡查，制定《动态巡查实施细则》，明确动态巡查区域第一责任人，将巡查相关信息建立巡查记录台账，并上报至市农业农村部门局（农经服务中心）。从房屋定位放线开始直至竣工验收结束，严格按照项目管理巡查要求，全面落实《动态巡查实施细则》，做到“早发现、早制止、早处置"，确保将不符合规划的各类建设行为消除在萌芽状态。

第十四条 村民未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由街道办事处责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

第十五 条严格执行“一户一宅”制度，拆旧新建房屋的，旧房应当在新建房屋竣工后六个月内，由建房户自行拆除。如建房户在规定期限内未自行拆除旧房，由街道办事处依法组织拆除，拆除旧房所产生的费用由建房户承担，并按照相关法律法规予以处罚，处罚结案前，新建住房不得办理权属登记。

第十六条 建房申请人釆取欺骗手段骗取批准等行为的，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规进行处理。

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