各市州住房和城乡建设局（建委、规划建设局）、房（地）产局、统计局：

2017年10月26日，省住房和城乡建设厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、省国税局、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行长沙中心支行、省地方税务局、湖南银监局，长沙市住房和城乡建设委员会、株洲市房产管理局、湘潭市房产管理局 等单位参加了 2017年1-9月全省房地产市场联席会议 。 会议就2017年1-9月全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2017年1-9月全省房地产市场形势通报如下。

一、 2017 年 1-9 月 全省房地产市场基本情况

前三季度全省商品房销售增速明显放缓，房地产开发投资平稳增长， 商品住宅库存探底回升 ， 房价涨幅回落 。

（一）商品房销售 增速大幅回落 ， 两年多来首现单月同比负增长。 全省完成商品房销售面积5373.50 万平方米 ， 同比增长 7.4% ，增速较去年同期回落 19.4 个百分点， 较 1-8 月回落 5.9 个百分点 ； 总量、增速在全国排名第 9 位、第 1 9 位 ， 在中部地区排名第 4 位和第 5 位 。 全省完成商品房销售额 2731.12 亿元 ， 同比增长 16 % ， 增速较去年同期回落 19.6 个百分点， 较 1- 8月回落6.4 个百分点 。 其中：住 宅销售面积4694.1 万平方米 ， 同比增长 4 % ；非住宅销售面积 679.4 万平米 ， 同比增长 38.7%。 9 月 全省商品房销售面积 735.66 万平米 ， 同比减少 18.9% ，为自 2015 年以来首次单月同比负增长 ， 较 8 月回落 20.3 个百分点。

分市州看，长沙市 受调控政策影响 ， 市场成交回落明显， 商品房 销售面积 1347.28 万平方米， 占全省的 25.1% ， 同比减少22.3 %, 已连续 6个月负增长，且降幅 自三季度以来逐月扩大 ， 分别 较 1-7 月、 1-8 月 扩大 11.1 个、 7.4 个百分点。三四线城市市场成交增势有所放缓，商品房销售面积4026.21 万平米 ， 同比增长 23.3 % ， 增速已连续 2 个月回落 ， 较 1-8 月回落 5.6 个百分点。 三四线城市中 ， 除益阳外，其他 12 个市州商品房销售面积增幅达两位数 ， 其中张家界、湘潭、怀化、常德和娄底市商品房销售面积增幅均超过 30% 。

（二）房地产开发投资平稳增长。全省完成房地产开发投资2368.03 亿元 ， 同比增长 1 4 .9% ， 已连续 5 个月累计增幅保持在 15% 区间， 增速较去年同期扩大4.2个百分点 。房地产开发投资总量、增速在全国排名第 14 位、第 10 位 ， 在中部地区均排名第 4 位 。 从投资结构看， 住宅完成开发投资1467.66 亿元 ， 占全省房地产 开发投资的62%， 同比增长 11. 8 % ， 增速较去年同期提高 9.1 个百分点 ； 非住宅完成投资 900.37 亿元 ， 同比增长 20.2% ，增速较去年同期回落 8.2 个百分点 。

分 市州看 ， 全省 14 个市州中 ， 有 1 1个市州房地产开发投资实现增长，增幅较大的为湘潭市（35 % ）、常德市（ 34.1 % ）和 永州市（24 % ） ； 有 3个市州房地产开发投资负增长 ，分别为湘西州（ - 33.6 % ） 、 娄底市（ - 27 % ） 和郴州市（ -7.7% ） 。长沙市完成房地产开发投资1137.1 亿元 ， 占全省的 48% ，同比增长 23 % 。

（三）商品住宅库存年内首次增加，非住宅库存高位逐月下降。 据省住房城乡建设厅调查 ， 按照最近 12 个月月均销售速度测算 ， 截至 9 月底 ， 全省待售商品房（指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房）库存去化周期 11.1 个月 ， 较 8 月增加 0.2 个月 。 其中：住宅去化周期 6.5 个月 ， 较 8 月增加 0.2 个月 ， 属年内首次增加；在非住宅销售高位增长带动下 ， 非住宅库存去化周期呈逐月回落态势，目前为 39 个月 ， 较 2016 年底缩短 11.1 个月。

（四）长沙、岳阳、常德市新建商品住宅价格同比、环比涨幅回落。9 月 ， 全省新建商品住宅均价 47 51 元 / 平方米 ， 在全国排名第 27 位 。 国家统计局数据显示， 9 月 ， 长沙市新建商品住宅均价同比上涨 12 % ，已连续 4个月涨幅回落，较8月 回落 4.9 个百分点；岳阳、常德市新建商品住宅均价同比 涨幅自去年 10 月以来首次回落 ， 分别上涨 9.8% 、 8.6 % ，较 8 月分别回落 0.9 个 、 1.5 个 百分点 。环比方面 ， 长沙、岳阳和常德市新建商品住宅价格分别上涨 0.1% 、 0.6% 和 0.3% ，涨幅均创年内新低 。

（五）新开工面积低速增长，竣工面积降幅收窄。全省商品房施工面积29379.41 万平方米 ， 同比增长 4.1 % ，增速 较 1-8 月提高 0.6 个百分点 。商品房新开工面积5513.58 万平方米 ， 同比增长 5 .8 % ，增速 较 1- 8月提高0.8个百分点。 新开工面积总量、增速在全国排名第 10 位、第 1 3 位 ， 在中部地区均排名第 4 位 。商品房竣工面积2594.59 万平方米 ， 同比减少 5.2 % ，已连续 5 个月降幅收窄， 较 1- 8月收窄0.1 个百分点 。 其中：住宅施工面积 20970.24 万平方米 ， 同比增长 3. 9 % ，住宅新开工面积 4002.08 万平方米 ， 同比增长 10.6 % ，住宅竣工面积 1940.92 万平方米 ， 同比减少 5.8 % ；非住宅施工面积 8409.17 万平方米 ， 同比增长 4.6 % ，非住宅新开工面积 1511.5 万平方米 ， 同比减少 5 % ，非住宅竣工面积 653.67 万平方米 ， 同比减少 3.1 % 。

（六）房地产用地量减价升。全省房地产用地供应2153.67 公顷 ， 同比减少 12.6%，已连续32 个月负增长 ， 降幅较 1- 8月收窄1 个百分点 。 其中商服用地供应 701.43 公顷 ， 同比减少 24 % ；住宅用地供应 1452.24 公顷 ， 同比减少 5.7 % 。全省 房地产用地出让均价2391.8 元 / 平方米（合 159.46 万元 / 亩） ， 同比上涨 25.1 % ， 已连续 3 个月涨幅扩大， 较 1- 8月扩大0.4 个百分点 。 其中商服用地出让均价 2539.5 元 / 平米 ， 同比上涨 33.1 % ；住宅用地出让均价 2305.0 元 / 平米 ， 同比上涨 20.3 % 。

（七）房地产开发贷款增速加快，个人住房贷款增速高位有所回落。9月末，全省房地产贷款余额8685.86 亿元 ， 占全部贷款的比重为 27.7 % ，同比增长 3 2.3 % ，较 1- 8月提高0.1 个百分点 ， 高于全部贷款增速 16.2 个百分点。 从贷款投向来看 ， 开发贷款余额 2702.11 亿元 ， 占房地产贷款的 31.1 % ，同比增长 32.6 % ，增速 自 3 月以来逐月扩大， 较 1-7 月、 1-8 月分别 提高 8.4 个、 2.8 个百分点 。 个人住房贷款余额 5432.87 亿元 ， 同比增长 32.6% ，年内累计增速呈逐月回落态势 ， 增速较 1-7 月、 1-8 月分别回落 1.9 个、 1.4 个百分点 。 其中，长沙个人住房贷款增长 27.3% ，增速自年初以来逐月下降 ， 常德、永州、岳阳、湘潭和益阳市个人住房贷款增速较快，分别为 61.2% 、 51.8% 、 49.6% 、 40.6% 和 40.3% 。

（八）房地产税收收入创新高。全省完成房地产 相关税收收入 632.56 亿元 ， 同比增长 30.3% ，增幅创近 5 年来同期新高 ， 较去年同期提高 31.3 个百分点 ， 较今年 1-6 月提高 11.4 个百分点 。 全省房地产税收占一般公共预算收入的比重为 18.7% ，创近 5 年来同期新高 ， 较去年同期提高 3.3 个百分点 ; 占税收总收入比重为 24.7% ，较去年同期提高 3 个百分点 ； 占地方税收收入比重为 51.3% ，较去年同期 提高 4.9 个百分点。

二、值得关注的问题

目前 ， 我省房地产市场仍存在一些突出问题，值得高度关注。 一是长沙住宅库存严重不足。 目前 ， 长沙住宅库存去化周期仅 3.3个月 ， 且市场供应持续减少，1-9月新建商品住宅批准预售面积1139.87万平米 ， 同比减少18.27 %。二是部分三四线城市房价上涨压力较大。株洲、湘潭、岳阳、 常德、怀化、张家界等地房地产市场量价齐升 ， 商品住宅库存大幅减少，其中岳阳、常德、张家界等地中心城区住宅库存已不足 5 个月 ， 市场供需矛盾比较突出，房价上涨压力较大。 三是部分县城住宅库存仍然较多。全省89 个县（市）中 ， 新建商品住宅库存去化周期 1年以上的仍有22 个 ， 占比 24.7%。四是非住宅库存去化压力仍较大。 截至 9月底 ， 全省非住宅库存去化周期虽逐月回落，但仍高达39个月 ， 考虑到非住宅投资仍以20.2%的速度在增长，非住宅去库存难度仍然较大。

三、下阶段房地产市场形势研判

党的十九大报告明确提出 ，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 这表明坚持住房的居住属性 ， 坚决遏制投机炒房行为，持续保持房地产市场平稳健康发展 ， 将是今后房地产调控政策的主基调。下阶段， 在国家房地产政策坚持连续性、稳定性的背景下，我省将积极贯彻落实国家调控要求， 按照 “分城施策”的原则， 继续做好稳房价和去库存工作 ， 预计房地产市场呈现以下发展趋势：

一是商品房销售增速继续放缓。长沙市受调控政策 影响 ， 商品房销售将维持回落态势，由于占全省销量比重大 ， 将明显拉低全省商品房销售增速；三四线城市在去库存 及棚改政策刺激 下 ， 已释放大量市场需求，随着政策边际效应减弱 ， 销售增速将逐步回落。此外， 房贷利率 上浮将抑制部分市场需求释放 ， 叠加去年同期高基数因素，预计全省商品房销售增速将继续放缓。

二是房地产开发投资平稳增长。在强调控、严监管下，房地产投资趋于谨慎，但 部分城市市场库存持续下降 ， 房地产 开发企业购置土地补库存的意愿较高 ， 加之上半年成交活跃使得房地产企业资金快速回笼，有利于加快开发投资的进度， 预计全省房地产开发投资增速保持平稳。

三是商品住宅库存低位有所回升，非住宅库存高位继续下降。受新建商品住宅销售增速持续回落影响，预计新建商品住宅库存低位有所增加。新建 非住宅商品房销售面积持续快速增长 ， 将推动非住宅库存继续下降，但由于目前库存积压仍然严重 ， 预计较长时期内非住宅库存仍处于高位 。

四是房价总体平稳。 随着调控政策效应持续释放 ， 我省房地产 市场将总体保持 稳定 ， 房价基本平稳。长沙市在调控政策严控下， 房价将继续企稳 ； 部分库存快速下降、房价上涨较大的三四线城市，随着稳房价、防风险工作力度的加大 ， 预计房价环比涨幅将继续回落；部分县城因库存仍处高位， 购房需求疲软 ， 房价上涨压力较小，将继续保持平稳。

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